Advertisements

வங்கி Vs வங்கிசாரா நிறுவனம் – வீட்டுக் கடன் வாங்க எது பெஸ்ட்?

வீட்டுக் கடன் வாங்க நினைப்பவர்கள் முதலில் அணுகுவது பொதுத் துறை வங்கிகளைத்தான். ஆனால், இன்றைக்குப் பொதுத் துறை வங்கிகளுடன் போட்டி  போடுகிற அளவுக்கு முன்னேறியிருக்கின்றன வங்கிசாரா நிதி நிறுவனங்கள். வீடு வாங்க வேண்டும் என முடிவெடுத்து விட்டால், அதற்கான கடனை நீங்கள் வங்கியில் வாங்குவதா… அல்லது வீட்டுக் கடன் வழங்கும் நிதி நிறுவனங்களிடம் வாங்குவதா என்பதைத் தீர்மானிக்க வேண்டும். இதற்கு என்னென்ன விஷயங்களைக் கவனத்தில் கொள்ள வேண்டும் என்பதற்கு, வங்கிகளையும் வங்கி அல்லாத நிதி நிறுவனங்களையும் ஒப்பிட்டுப் பார்ப்போம்.

நான்கு ஆண்டுகளுக்குமுன்பு வீட்டுக் கடனுக்கான வட்டி 10 – 11 சதவிகிதமாக இருந்தது. கடந்த இரண்டு ஆண்டுகளாக வீட்டுக் கடன் வட்டி தொடர்ந்து குறைந்துகொண்டே வருகிறது. தற்போது வீட்டுக் கடனுக்கான வட்டி 8.35 சதவிகிதமாகக் குறைந்துள்ளது.
வீட்டுக் கடன் குறைந்த வட்டியில் கிடைப்பதால், குறைந்த அளவு பணத்தில் நம்முடைய கனவு வீட்டை வாங்க சரியான தருணமாக இதனைப் பயன்படுத்திக்கொள்ளலாம். ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையம் (ரெரா) அமைக்கப்பட்டு இருப்பதும், கூடுதல் வரிச் சலுகைகள் கிடைத்திருப்பதும், பிரதமரின் `அனைவருக்கும் வீடு’ திட்டத்தில் மானியம்  கிடைப்பதும் புதிதாக வீடு வாங்குபவர்களுக்குச் சாதகமான விஷயங்களாக இருக்கின்றன.

கடன் விகித சராசரி செலவு Vs பிரதான கடன் விகிதம்
கடன் விகித சராசரி செலவை (MCLR – Marginal Cost of Lending Rate), கடன் கொடுப்பதற்கான விகிதமாக வங்கிகள் வைத்திருக்கின்றன. இதை அடிப்படையாகக் கொண்டு கடனுக்கான வட்டி விகிதம் மாற்றியமைக்கப்படுகிறது. இந்த நடைமுறை, 2017 ஏப்ரலில் இருந்து இருக்கிறது. தற்போது எம்.சி.எல்.ஆர் அடிப்படையிலேயே,  மாறுபடும் (floating) விகிதத்தில் கடனுக்கு வட்டியை நிர்ணயம் செய்து, வங்கிகள் கடன் வழங்கி வருகின்றன.     
ஓராண்டுக்கான எம்.சி.எல்.ஆர் 8 சதவிகிதமாக இருந்தால், 30 லட்சம் ரூபாய்க்குக் குறைவான வீட்டுக் கடனுக்கு, 0.35-0.40% கூடுதலாகச் சேர்க்கப்பட்டு, 8.35%-8.40 சதவிகிதமாக வட்டி  விகிதம் நிர்ணயிக்கப்படும். இந்த வட்டி  விகிதம் குறிப்பிட்ட இடைவெளியில் எந்த முன்அறிவிப்பும் இல்லாமல் உயர்த்தப்படும் என்பதைக் கடன் வாங்கும்போதே குறிப்பிட்டிருப்பார்கள். ரிசர்வ் வங்கியானது வட்டி விகிதத்தைக்  குறைக்கும்போது, கடனுக்கான வட்டியை வங்கிகள் குறைக்க வாய்ப்புண்டு.     
வீட்டு வசதி நிறுவனங்களும், வங்கிசாரா நிதி நிறுவனங்களும் பிரதானக் கடன் விகித (PLR- prime lending rate) அடிப்படையில்தான் கடன் வழங்குகின்றன. இந்த நிறுவனங்களிடம் வீட்டுக் கடன் வாங்கியிருந்தால், வீட்டுக் கடனுக்கான வட்டி விகிதம்  குறையும்போது பலன் அடைய முடியாது. வங்கிகள் பொதுவாக எம்.சி.எல்.      ஆர்-க்குக் கீழ் கடன் வழங்க முடியாது. ஆனால், நிதி நிறுவனங்களுக்கு இந்தக் கட்டுப்பாடு இல்லை. அவர்களுக்கான பிரதான கடன் விகிதத்தை அவர்களே நிர்ணயித்துக்கொள்ளலாம். வீட்டுக் கடன் வட்டியைத் தேவைக்குத் தகுந்தாற்போல் அதிகரித்தும், குறைத்தும் கொள்ளலாம். வங்கிகளில் வீட்டுக் கடன் கிடைப்பதற்கான தகுதியை ஒருவர் பெறவில்லை என்கிறபோது, வங்கிசாரா நிதி நிறுவனங்களின் மூலம் வீட்டுக் கடனைப் பெற முயற்சி மேற்கொள்ளலாம்.   
கடன் மதிப்பு விகிதம்    
வீடு வாங்கும்போது, சொத்து மதிப்பு, பத்திரக் கட்டணம், பதிவுக் கட்டணம், தரகுக் கட்டணம், இதர பராமரிப்புச் செலவினங்கள் என எல்லாவற்றையும் கணக்கிட்டால்,  சொத்துக்காகத் தரவேண்டிய தொகை 105 – 110 சதவிகிதமாக அதிகரிக்கும். வங்கிகளில், சொத்தின் மதிப்பில் 80% வரை கடன் வழங்கப்படுகிறது. உதாரணத்துக்கு, ரூ.50 லட்சம் மதிப்புள்ள வீட்டை வாங்கும்போது ரூ.40 லட்சம்  வரை வங்கிகளில் வீட்டுக் கடன் வழங்கப்படும். 25-30% வரையிலான பணத்துக்கு, வீடு வாங்குபவர் தனது சொந்தப் பணத்தைத்தான் தர வேண்டியிருக்கும். ஆக, சொத்தின் மதிப்பில் சுமார் 10% வரை பத்திரப் பதிவு மற்றும் முத்திரைக் கட்டணமாகவே செலவாகிறது. வங்கிகளிலும், வங்கிசாரா நிதி நிறுவனங்களிலும் பத்திரப் பதிவுக்கான கட்டணத்தைக் கடனாக வழங்க அனுமதி இல்லை. என்றாலும்,  வங்கிசாரா நிதி நிறுவனங்கள் வீட்டு விலையுடன் இந்தச் செலவு களையும் சேர்த்து, அதையும் வீட்டுக் கடனாக  வழங்குகின்றன. இதன்மூலம், வாடிக்கை யாளர்கள் அதிகத் தொகையைக் கடனாகப் பெற முடிகிறது.
கடன் திட்டங்கள்  
வங்கிகளிலும், வங்கி சாராத நிதி நிறுவனங் களிலும் பல்வேறு விதமான கடன் திட்டங்கள் உள்ளன. ஒரு சில வங்கிகள் மற்றும் வீட்டு வசதி நிறுவனங்கள் வீட்டுக் கடனைத் தரும்போது,  வீட்டுக் கடன் எடுத்தவர் பெயரில் ஆயுள் காப்பீட்டையும் சேர்த்தே வழங்குகின்றன. ஆனால், வீட்டுக் கடன் வழங்கும் பெரும்பாலான நிறுவனங்கள் வீட்டுக் கடன் வாங்குபவர்களிடம் இப்படியொரு காப்பீடு இருக்கிறது என்கிற தகவலைச் சொல்வதில்லை. வீட்டுக் கடன் காப்பீடு என்பது, கடன் வாங்கியவர்கள் குறிப்பிட்ட காலத்துக்குள் கடனைத் திரும்பச் செலுத்தாமல் போனாலோ அல்லது கடன் வாங்கியவர் எதிர்பாராமல் இறந்துபோனாலோ, கட்டாமல் இருக்கும் கடன்தொகையை காப்பீடு நிறுவனத்தின்மூலம் வங்கிக்குச் செலுத்தப்படுவதாகும். இதன் மூலம், வங்கிக்கும் கடன் பணம் திரும்பக் கிடைக்கிறது. வீட்டுக் கடன் வாங்கிய குடும்பத்தினரும் நிதிச் சிக்கலால் பாதிக்கப்படாமல் இருக்க முடிகிறது.     
வேகமான செயல்பாடு   
வங்கிகளும், வங்கிசாரா நிதி நிறுவனங்களும் தற்போது வீட்டுக் கடனைப் போட்டி போட்டு வழங்குகின்றன. வங்கிகள் வீட்டுக் கடன் வழங்குவதில் முன்னணியில் இருந்தாலும், வங்கிசாரா நிதி நிறுவனங்களும் முனைப்புடன் செயல்படுகின்றன. மிகச் சில இடங்களில் சில கிளைகளையும், குறைந்த அளவில் வாடிக்கை யாளர்களையும்  கொண்டிருந்தாலும், ஒவ்வொரு வாடிக்கை யாளரிடமும் லாபத்தை எதிர்பார்த்துச் செயல்படுகின்றன என்பதை நினைவில் கொள்ள வேண்டும். மேலும், வாடிக்கையாளருக்கு இன்ஷூரன்ஸ் பாலிசி போன்றவற்றை விற்று அதிக லாபத்தைப் பெற முயற்சி செய்கிறார்கள். வாடிக்கையாளர்கள் இவற்றையெல்லாம் மதிப்பீட்டு, தகுந்த கடன் திட்டத்தைத் தேர்ந்தெடுக்க வேண்டும். இதன் மூலம் செலவு களைக் குறைக்கலாம் அல்லது பணத்தை மிச்சப்படுத்தலாம்.    

கிரெடிட் ஸ்கோர்      
தற்போது, வீட்டுக் கடன் வாங்குபவரது கிரெடிட் ஸ்கோர் எவ்வளவு என்பதைப் பார்த்தே வங்கிகள் வீட்டுக் கடன் தருகின்றன. மேலும், வாங்கும் கடனுக்குச் செலுத்தப்படும் வட்டியும் கிரெடிட் ஸ்கோருடன் இணைக்கப்பட்டுள்ளது.  அண்மையில், முன்னணி வங்கி ஒன்று 750 அல்லது அதற்கு மேற்பட்ட கிரெடிட் ஸ்கோர் வைத்திருப்பவர்களுக்குக் குறைந்த வட்டியில் கடன் வழங்கியது. குறைந்த கிரெடிட் ஸ்கோர் இருப்பவர்களுக்கு அதிக வட்டி நிர்ணயம் செய்து, வீட்டுக் கடனை வழங்குகிறார்கள்.
உங்கள் கிரெடிட் ஸ்கோர் எவ்வளவு என்று தெரிந்துகொள்ள நீங்கள் கடன் வாங்கும் வரை காத்திருக்கத் தேவையில்லை. உங்கள் கிரெடிட் ஸ்கோரைத் தெரிந்துகொள்ள கடன் மதிப்பீட்டு நிறுவனங்களின் இணையதளத்தின் மூலமாகவும், பேங்க்பஜார் போன்ற இணையதளத்தின் மூலமாகவும் ஆண்டுக்கு ஒருமுறை இலவசமாக கிரெடிட் ஸ்கோர் தொடர்பான விவரங்களின் அறிக்கையைப் பெற்றுக்கொள்ளலாம்.   ஒருவரது கிரெடிட் ஸ்கோர் குறைவாக இருந்தால், வங்கிகள் கடன் தர ஆர்வம் காட்டுவதில்லை.
ஆனால், கிரெடிட் ஸ்கோர் குறைவாக இருந்தாலும், வங்கி அல்லாத நிதி நிறுவனங்கள் தங்களுடைய நெகிழ்வான விதிமுறைகள் மூலம், வாடிக்கையாளருக்கு நிறைய சலுகைகளை வழங்குகின்றன. ஒருவருக்குக் குறைந்த கிரெடிட் ஸ்கோர் இருந்தால், வீட்டுக் கடனுக்காக வங்கிகளை அணுகுவதைத் தவிர்த்து, வங்கி அல்லாத நிதி நிறுவனங்களைத்  தேர்ந்தெடுக்கலாம். முறையாக, வீட்டுக் கடனைத் தவணை தவறாமல், அசலையும் வட்டியையும் திரும்பச்  செலுத்துவதன் மூலம் கிரெடிட் ஸ்கோர் உயரும். குறிப்பிட்ட ஸ்கோரை எட்டியபிறகு, ஒருவர் தனது வீட்டுக் கடனை வங்கி சாரா நிதி நிறுவனங்களிலிருந்து வங்கிக்கு மாற்றிக்கொள்ளலாம். எனினும், ஒருவர்  திரும்பச் செலுத்த வேண்டிய கடன் தொகை குறைந்த அளவிலேயே இருந்தால், வங்கிசாரா நிதி நிறுவனத்திலேயே தொடரலாம்.

ஓவர் டிராஃப்ட் வசதி        

தற்போது சில வங்கிகள் ஓவர் டிராஃப்ட் வசதியை வழங்குகின்றன.  ஓவர் டிராஃப்ட் கடன் வசதியை வாடிக்கையாளர்களின் வங்கிக் கணக்குடன் வங்கிகள் இணைத்திருக்கும். இதன் மூலம், வாடிக்கையாளர்கள் கணக்கில் அதிகமாக சேரும் தொகை, வீட்டுக் கடனுக்கான மாதத் தவணையைவிடக் கூடுதலாக இருந்தால், கடனை முன்கூட்டியே அடைப்பதற்கான தொகையாகக் கருதப்பட்டு, அந்தத் தொகையானது அசலுடன் சேர்க்கப்படும்.
இதனால் வாங்கிய கடன் குறைவதால், வட்டியும் குறையும். பணம் தேவை எனில், மீண்டும் ஓவர் டிராப்ட் மூலம் பணத்தைத் திரும்ப எடுத்துக் கொள்ள முடியும். அப்படி எடுக்கும்போது கடன் தொகை அதிகரிப்பதால்,  கூடுதலான வட்டியைக் கட்ட வேண்டியிருக்கும்.
உதாரணமாக, ஒருவர் 20 வருட  காலத்தில் 50 லட்சம் ரூபாயை 8.6 சதவிகித வட்டியில் கடன் வாங்கினால், திருப்பிச் செலுத்தும் வட்டி 54.89 லட்சம் ரூபாயாக இருக்கும். இவ்வளவு பெரிய தொகையைச் செலுத்துவதைத் தவிர்க்க, குறைந்த வட்டியில் வங்கிக் கடனை எதிர்பார்க்கிறார்கள். மேலும், கடனை முன் கூட்டியே அடைத்துவிட்டு வெளியேறுவதை விரும்புகிறார்கள். இவர்களுக்கு இந்த ஓவர் டிராப்ட் கடன் சிறந்ததாக இருக்கும்.
ஓவர் டிராப்ட் கடன் மூலம் வங்கிக் கணக்கில் இருக்கும் தொகையைப் பயன்படுத்தினால், வீட்டுக் கடன் தொகை அதிகரித்து வட்டியும் கூடிவிடும். குடும்பத்தில் கணவன், மனைவி இருவரும் வேலைக்குச் செல்பவர்களாக இருந்தால், உபரி வருமானத்தை இந்தக் கணக்கில் போட்டு வைத்தால், வட்டியைக் கணிசமாகக் குறைக்க முடியும். பிசினஸ் செய்பவர்களும் இப்படி வங்கிக் கணக்கில் பணத்தைப் போட்டு வைப்பதோடு,  குறுகிய கால அவசரத் தேவைக்கும் பயன்படுத்திக்கொள்ளலாம். இந்த ஓவர் டிராஃப்ட் வசதியை வங்கிகள் மட்டுமே வழங்குகின்றன. வங்கிசாரா நிதி நிறுவனங்கள் வழங்குவதில்லை.
வங்கிகளில் வீட்டுக் கடன் பெற செல்லும்போது, வீட்டுக் கடன் வாங்குபவர் குறித்து அதிக விவரங் களையும் ஆவணங்ளையும் வங்கிகள் கேட்டுப் பெறுகின்றன.  இதற்கே நீண்ட காலத்தை வங்கிகள் எடுத்துக்கொள்வதால், வீட்டுக் கடன் வாங்கும் வாடிக்கையாளர்கள் பொறுமை இழக்கிறார்கள். அதிக நேரத்தை ஒதுக்கி, அதிக தகவல்களையும், ஆவணங்களையும் தந்து ஆழமான ஆய்வுக்கு உட்படும்போது, குறைந்த வட்டியில் கடன் கிடைக்க வாய்ப்பு அதிகம். ஆனால், வங்கி அல்லாத நிதி நிறுவனங்கள், இந்த அளவுக்கு அதிக விவரங்கள் மற்றும் ஆவணங்களைக் கேட்டு வாடிக்கையாளர்களின் பொறுமையைச் சோதிப்பதில்லை. 
வீட்டுக்கடன் பெறுவதில் எது பெஸ்ட் எனச் சொல்லிவிட்டோம். இனி எங்கு கடன் பெறுவது என்பதை நீங்கள்தான் முடிவு செய்ய வேண்டும்!

Advertisements
%d bloggers like this: