Advertisements

வாடகை ஒப்பந்தமும், குத்தகை ஒப்பந்தமும்..! கவனிக்க வேண்டிய வித்தியாசம்!

வாடகை மற்றும் குத்தகைக்கு விடுபவர்களும் சரி, அதை ஏற்றுக்கொண்டு அந்த ஒப்பந்தத்தில் கையெழுத் திடுகிறவர்களும் சரி, அது குறித்த சட்ட விழிப்பு உணர்வு பெரிய அளவில் இல்லை. இதனால்தான், இன்றைக்கு பல ஒப்பந்தங்கள் வழக்குகளாக மாறி, நீதிமன்றத்துக்குச் செல்ல வேண்டிய நிலை ஏற்படுகிறது. அதிலும் குறிப்பாக, ஒப்பந்தம் (Contract) போடும்போது பல பிரச்னைகள் எழுகின்றன. இந்தப் பிரச்னைகளைத் தவிர்க்க, இவற்றை எப்படி எழுதுவது என்று தெரிந்துகொள்வது அவசியம்.

தமிழ்நாடு வாடகைக் கட்டுப்பாட்டுச் சட்டம் பல மாற்றங்கள் பெற்று, 1974-ல்தான் அதற்கான விதிமுறைகள் இயற்றப்பட்டு, நடைமுறைக்கு வந்தது. வாடகைதாரரை வீட்டின் உரிமையாளர்கள் நியாயமற்ற முறையில் வெளியேற்றுவதைத் தடுக்கவே இந்தச் சட்டம் கொண்டு வரப்பட்டது. அதே சமயம், வாடகைதாரரும் அடுத்தவர் வீட்டில் அமர்ந்துகொண்டு, அவர்கள் வீட்டை அபகரிக்கும் போக்கும் வந்துவிடாத அளவுக்குப் பாதுகாக்கும்  வகையிலும் இயற்றப்பட்டுள்ளது.
 
குத்தகையும் வாடகையும்

வாடகைக் கட்டுப்பாட்டுச் சட்டத்தில் ‘குத்தகை’ மற்றும் ‘வாடகை’ என்று இரண்டு வார்த்தைகள் பயன் படுத்தப்பட்டுள்ளன. இந்த இரண்டு வார்த்தைகளுக்கும் வித்தியாசம் பெரியதாக இல்லை. இந்தியப் பதிவுச் சட்டம் ‘குத்தகை’ என்ற சொல்லையே பயன்படுத்துகிறது.

11 மாதங்களுக்குமேல் போனால்…

இந்தியப் பதிவுச் சட்டம் பிரிவு 17-ன்படி ஒருவர், ஒரு கட்டடத்தை வாடகைக்கு எடுக்கும்போது, அந்த ஒப்பந்தம் நடப்பில் இருக்கும் காலம் ஓராண்டு அல்லது அதற்கு மேலாக இருந்தால், அதைக் கட்டாயமாகப் பதிவு செய்ய வேண்டும். அந்த ஒப்பந்தத்தைப் பதிவு செய்வதற்குப் போதிய மதிப்புள்ள முத்திரைத்தாளில் எழுதப்பட்டிருக்க வேண்டும். அந்த ஒப்பந்தத்தின்படி, செலுத்தப்படும் முன்பணம், மாத வாடகை, கூடுதலாகச் செலுத்தப்படும் தொகை ஏதேனும் இருந்தால் அவை அனைத்தையும் கூட்டி அந்த மொத்தத்  தொகையின் மேல் கணக்கிட்டு முத்திரைக் கட்டணம் செலுத்த வேண்டும்.

முத்திரைக் கட்டணம் எவ்வளவு?

ஒப்பந்தம் ஓர் ஆண்டிலிருந்து 30 ஆண்டுகள் வரை இருந்தால் மொத்தத் தொகையில் 1% முத்திரைக் கட்டணம், 1% பதிவு கட்டணம் செலுத்த வேண்டும். 30 ஆண்டுகளுக்கு மேல் 99 ஆண்டுகள் வரை இருந்தால், 4% முத்திரைக் கட்டணமும், 1% பதிவு கட்டணமும் செலுத்த வேண்டும். 99 ஆண்டுகளுக்குமேல் இருந்தால், 8% முத்திரைக் கட்டணமும், 1% பதிவு கட்டணமும் செலுத்த வேண்டும். அதேசமயம், இந்தப் பதிவுக் கட்டணம் அதிகபட்சமாக  ரூ.20,000 மட்டுமே செலுத்தினால்போதும்.

உதாரணமாக, மொத்த ஒப்பந்தத் தொகை ரூ.20 லட்சம் எனில், அதில் 1% என்பது ரூ.20,000 ஆகும். மொத்த ஒப்பந்தத் தொகை ரூ.25 லட்சமாக இருந்தால், அதற்கு 1% ரூ.25 ஆயிரம் கட்டத் தேவையில்லை. அதிகபட்சமாக ரூ.20 ஆயிரம்தான் என்பதால், அதையே கட்டினால் போதும்.

இன்னொரு உதாரணத்தையும் பார்ப்போம். 

ஒருவர் வாடகை முன்பணமாக ரூ.1,00,000, மாத வாடகை ரூ.10,000 மற்றும் பராமரிப்புக் கட்டணம் மாதம் ரூ.2,000 என மூன்று வருடங்களுக்கு நிர்ணயிக்கப்படுகிறது என்று வைத்துக் கொள்வோம்.

அதன் மொத்த ஒப்பந்தத் தொகை என்பது, முன்பணம் 1,00,000, மாத வாடகை 10,000 x 12 = 1,20,000 x 3 3,60,000, பராமரிப்புத் தொகை 2,000 x 12 =24,000 x 3=72,000. ஆக, மூன்று ஆண்டுகளுக்கு மொத்தத் தொகை ரூ.5,32,000 என்று வரும். இந்தத் தொகைக்கு எவ்வளவு கட்டணம் கட்ட வேண்டும்?

1% முத்திரைக் கட்டணம் ரூ.5,320

1% பதிவுக் கட்டணம் ரூ.5,320

இதுவே முப்பது ஆண்டுகளுக்கு ரூ.53,20,000 என்று வரும். இதற்கு 1% என்பது ரூ.53,200. ஆனால், அதிகபட்ச பதிவுக் கட்டணமே ரூ.20 ஆயிரம் என்பதால், அதையே கட்டினால் போதும்.

கட்டணச் சுமையைத் தவிர்க்க…

மாதச் சம்பளத்தில் குடும்பம் நடத்தி வரும் மக்களுக்கும் குறைந்த வருவாயில் குடும்பத்தை ஓட்டுபவர்களுக்கும், இந்தக் கட்டணம் ஒரு பெரிய தொகையே. இந்தத் தொகை வாடகைக் காலம் முடிந்தபிறகு அவர்களுக்குத் திரும்ப கிடைக்கப் போவதில்லை. ஒவ்வொரு முறையும் வீடு மாறும்போது இந்தச் சுமையை அவர்கள் கூடுதலாக சுமக்க நேரிடுகிறது. அதனால் இதைத் தவிர்க்க, அவர்கள் 11 மாதத்திற்கு ஓர் ஒப்பந்தம் செய்துகொள்கிறார்கள். அதை ஒவ்வொரு 11 மாதத்திற்கும் அவர்கள் புதுப்பித்துக்கொள்கிறார்கள்.

இத்தகைய ஒப்பந்தத்தை 20 ரூபாய் முத்திரைத் தாளில் எழுதிக்கொள் கிறார்கள். 11 மாதத்திற்கான ஒப்பந்தம் பதிவு செய்யப்படவில்லை என்பதால், அதற்கு எந்த மதிப்புமில்லை என்று நினைக்க வேண்டாம். ஒபந்தத்தைப் பதிவு செய்தாலும், செய்யாவிட்டாலும், வழக்கத்தில் உள்ள ஒப்பந்தங்களின் பெயர் மாறுபட்டாலும், அதன் சட்டப்படியான ஏற்புத்தன்மை வேறுபடாது. இரண்டுமே சட்டத்தால் சரிநிகராகவே ஏற்றுக்கொள்ளப்படும். அத்தகைய ஒப்பந்தத்தின் இரு தரப்பினருக்கும் சமமான பாதுகாப்பினையே சட்டம் வழங்கும்.

குத்தகைத் தொகையை நிர்ணயிக்கும் முறை

குத்தகை ஒப்பந்தத்தைப் பொறுத்தவரை, குத்தகைதாரர் கட்டடத் திலிருந்து வெளியேறும்போது அவர் தந்த குத்தகைப் பணத்தை அவரிடமே கட்டத்தின் உரிமையாளர் திருப்பித் தந்துவிட வேண்டும். அதேசமயம், உரிமையாளர் அந்தப் பெரும் தொகைக்கு வட்டி ஏதும் தர வேண்டியதில்லை.

குத்தகைத் தொகையை எப்படி நிர்ணயம் செய்வது?

கட்டத்தின் உரிமையாளர் முதலில் இரண்டு தொகைகளைக் கணக்கெடுத்துக்கொள்வார். வீட்டின் வாடகைத் தொகையை, வங்கி வட்டியாக எடுத்துக்கொண்டால், அதற்குண்டான வைப்புத் தொகை எவ்வளவு இருக்கவேண்டும் என்று கணக்கிடப்படும். உதாரணமாக, மாத வாடகை ரூ.5,000. வங்கி எஃப்.டி ஆண்டு வட்டி 7% என்றால் அதற்குண்டான வைப்புத் தொகை ரூ.9,42,000. இந்தத் தொகைக்கு மேல் குத்தகைத் தொகை போய்விடாமல் குத்தகைக்கு வருபவர் பார்ப்பார்.

வெளியில் வாங்கும் கடனுக்கு மாதமொன்றுக்கு மிகக் குறைந்த வட்டியான 1% எனில், ரூ.5,000 வட்டியாகச் செலுத்தவேண்டிய கட்டத்தில் கடன் தொகை ரூ.5,00,000-ஆக இருக்கும். இந்தத் தொகைக்குக் குறைவில்லாமல் குத்தகைத் தொகை கிடைக்க வீட்டின் உரிமையாளர் பேரம் பேசுவார்.

இந்தப் பேரத்தின் முடிவில் உரிமையாளரின் பணத் தேவையைப் பொறுத்தும் ஒப்பந்தங்கள் முடிவு செய்யப்படுகின்றன. கட்டடத்தின் உரிமையாளருக்குத் திடீரென ஒரு பெரிய செலவு வந்து, அதற்கானப்  பணத்தைக் கடனாகப் பெறுவதற்குப் பதிலாக, கட்டடத்தைக் கணிசமான தொகைக்குக் குத்தகைக்கு விட்டு, நிலைமையைச் சமாளிப்பதுண்டு. மாதச் செலவுகளுக்குக் கட்டடத்தின் வருமானத்தையே நம்பியிருக்கும் வீட்டின் உரிமையாளர் மாத வாடகையையே விரும்பு வார். அதேபோல், மாத வாடகை கொடுக்க முடியாதவர் தன்னிடம் இருக்கும் ஒரு தொகைக்கு ஒரு வீட்டைக் குத்தகைக்குப் பார்ப்பார்.

வாடகை ஒப்பந்தத்தைப் பொறுத்தவரை, வாடகைதாரர் செலுத்திய முன்பணத்தை மட்டுமே உரிமையாளர் திருப்பி தருவர். மாதாமாதம் செலுத்திய வாடகைப் பணம் திரும்பத் தரப்படாது.  

ஒப்பந்தம் பதிவு செய்வதில் மக்களுக்கு இருக்கும் நடைமுறை பிரச்னையை தமிழக அரசு புரிந்துகொண்டு வாடகை ஒப்பந்தம் பதிவு செய்வதற்குண்டான முத்திரைக் கட்டணம் மற்றும் பதிவு கட்டணத்தைக் குறைத்தால், இன்னும் அதிகமானவர்கள் வாடகை ஒப்பந்தத்தைப் பதிவு செய்வார்கள். இதனால் அரசின் வருவாய் கணிசமாக  அதிகரிக்கும்!


வாடகைப் பணமும், குத்தகைப் பணமும்..!

11 மாதங்களுக்கு எழுதிக்கொள்ளும் ஒப்பந்தம் ‘வாடகை ஒப்பந்தம்’ என்றும் ‘ஒரு வருடத்திற்கு அல்லது அதற்கு மேற்பட்ட காலத்திற்கு எழுதிக்கொள்ளும் ஒப்பந்தம் ‘குத்தகை ஒப்பந்தம்’ என்றும் நடைமுறையில் அழைக்கப்படுகிறது. அதேபோல், மாதாமாதம் தரப்படும் தொகை வாடகைத் தொகை என்றும், முன்பணம் என்பது மாத வாடகை போல் இல்லாமல் ஒப்பந்தக் காலம் முழுவதுக்குமான ஒரு தொகை என்றும் உள்ளது. ஒப்பந்தம் செய்துகொள்ளும் போதே கொடுக்கப்படுகிற ஒரு பெரும் தொகை குத்தகைப் பணம் என்றும் வழக்கத்தில் உள்ளது.


 

வாடகை பற்றி விளக்கிச் சொல்லும் புத்தகம்!

வீட்டை வாடகைக்கு விடுபவர்கள் சந்திக்கும் பல்வேறு பிரச்னைகளுக்கு விளக்கமான தீர்வுகளைச் சொல்கிறது அண்மையில் வெளியான ‘வாடகை யெனும் சமுகச் சிக்கல்’ என்கிற புத்தகம். இந்தப் புத்தகத்தை எழுதிய வழக்குரைஞர் பு.பா.சுரேஷ் பாபு,  தமிழ்நாட்டில் வாடகைக்குக் குடியிருப் போர் மற்றும் சொந்த வீடு வைத்திருப்பார்கள், குடியிருப்போர் நலச் சங்கத்தினர் எனப் பல தரப்பினருக்கும்  பயன்படும் வகையில் இந்தப் புத்தகத்தை  எழுதியிருக்கிறார். 

மேலும், அண்மைக் காலத்தில் அறிமுகமான ரியல் எஸ்டேட் சட்டம் (RARA) பற்றிய விவரமும் இந்த நூலில் இடம் பெற்று உள்ளது.

Advertisements

One response

  1. ஜெயகுமார் சக்கரவர்த்தி

    endha pathipaggam ayya. answer me sir

%d bloggers like this: